不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第2話利回りだけで判断しない
高利回り物件が高収益とは限らない
不動産投資の物件情報を見るとき、
最初に目に飛び込んでくる数字があります。
それが、
「利回り」です。
利回り8％。
利回り10％。
利回り15％。
数字が高くなるほど、
物件が魅力的に見えてきます。
特に「利回り15％」などと書かれていると、
まだ物件を見てもいないのに、
頭の中では家賃がどんどん振り込まれ始めます🤣
「この物件は儲かりそうだ‼️」
「数年で投資したお金を回収できるかもしれない。」
「こんな条件の物件は、もう出てこないかもしれない。」
しかし、
ここで一度立ち止まる必要があります。
利回りが高いことと、
実際に手元へ多くのお金が残ることは、
必ずしも同じではありません🙅
利回りは、
物件を比較するための大切な数字です。
ただし、
その数字だけで物件を判断すると、
購入後にこう言いたくなるかもしれません。
「私が見ていた利回りは、どこへ行ったのでしょうか？」😅
今回は、
表面利回りと実質利回りの違いを確認しながら、
最後に本当に残るお金について考えてみます。
表面利回りと実質利回りの違い
不動産情報に大きく表示されている利回りは、
一般的に「表面利回り」です。
表面利回りは、
次の計算で求められます。
年間の満室想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば、
物件価格が3,000万円。
満室時の年間家賃収入が360万円だった場合、
表面利回りは、
360万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 12％
となります。
利回り12％。
なかなか魅力的に見えます。
しかし、この計算には、
賃貸経営で発生する経費が含まれていません。
✅管理委託料
✅共用部の電気代・水道代
✅清掃費
✅固定資産税
✅火災保険料
✅修繕費
✅入居者募集費用
✅インターネットなどの付帯設備費
こうした費用を差し引く前の数字です。
さらに、
年間家賃収入も「満室想定」で計算されている場合があります。
つまり表面利回りは、
1年間ずっと満室で、何も壊れず、経費もかからなかった場合の数字
ともいえます。
大家さんにとっては、
かなり理想的な世界です。
そんな世界が本当にあるなら、
私もぜひ住所を教えていただきたいです🤣
一方、
実際の家賃収入から年間経費を差し引き、
購入時の諸費用も考慮して計算するものが、
一般的に「実質利回り」と呼ばれます。
計算方法の一例は、
次のとおりです。
（年間家賃収入－年間経費）
÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100
先ほどの3,000万円の物件で考えてみましょう。
満室想定家賃は年間360万円ですが、
空室による家賃減少を36万円、
管理費や固定資産税、保険、修繕費などの年間経費を80万円、
購入時の諸費用を240万円と仮定します。
すると、
（360万円－36万円－80万円）
÷（3,000万円＋240万円）×100
＝約7.5％
表面利回りは12％でしたが、
実質的には約7.5％まで下がりました。
12％だと思って入ったお店で、
会計時には7.5％になっています。
なかなかの追加注文です😅
もちろん、
実際の経費や空室率は物件によって異なります。
実質利回りの定義や計算方法も、
不動産会社や投資家によって多少違う場合があります。
だからこそ、
販売資料に「実質利回り」と書かれていても、
その数字をそのまま信じるのではなく、
何を収入に含め、何を経費として差し引いているのか
を確認する必要があります。
利回りが高い物件には理由がある
利回りの高い物件が、
すべて危険というわけではありません。
購入価格が低く、
安定した家賃収入が見込める優良物件もあります。
ただし一般的に、
利回りが高い物件には、
その数字になるだけの理由があります。
例えば、
✅築年数が古い
✅空室が多い
✅人口が減少している地域にある
✅賃貸需要が限られている
✅建物や設備に修繕が必要
✅土地の評価や売却可能性が低い
✅現在の家賃が周辺相場より高い
✅再建築や法令上の問題を抱えている
物件価格が安いから、
利回りが高く見えているのかもしれません。
しかし、
安いことには理由があります。
大切なのは、
その理由を理解したうえで、
自分に対応できるかを判断することです‼️
例えば、
築年数が古くても、
適切な修繕が行われていれば、
安定した経営ができる可能性があります🌻
地方の物件でも、
近隣に安定した雇用や賃貸需要があれば、
十分に入居が見込めるかもしれません‼️
反対に、
利回りがどれほど高くても、
将来の入居需要がほとんどなければ、
想定どおりの家賃収入は得られません🙅
利回り20％でも、
誰も住んでいなければ、
実際の利回りは0％です😭
数字は高いのに、
家賃は入ってこない。
それは高利回り物件ではなく、
高利回り予定物件です🤣
高利回りという言葉を見たら、
喜ぶ前に一度こう問いかけてみましょう。
なぜ、この物件はこの価格で売られているのか。
売主が急いで現金化したいなど、
物件自体に問題がない場合もあります。
しかし、
価格だけでは見えないリスクが隠れている可能性もあります。
高い利回りを見るときほど、
数字の背景を丁寧に調べることが大切です。
空室・滞納・修繕費を含めて考える
不動産投資の収支を考えるとき、
忘れてはいけないのが、
空室・滞納・修繕です。
この三つは、
販売資料の表面利回りには、
ほとんど現れません。
空室
満室想定家賃は、
すべての部屋に入居者がいて、
毎月予定どおり家賃が入る前提です。
しかし、
入居者が退去すれば、
次の入居者が決まるまで家賃は入りません。
さらに、
入居者を募集するための広告料や、
原状回復費が必要になることもあります。
空室期間の家賃が入らないだけではなく、
次の入居者を迎えるためにもお金がかかるのです。
滞納
入居者が住んでいるからといって、
必ず家賃が入るとは限りません。
入居率100％でも、
家賃の回収率が100％とは限らないのです。
家賃保証会社へ加入している場合でも、
保証の範囲や期間を確認しておく必要があります。
入居者がいる。
電気もついている。
しかし家賃が入ってこない。
大家としては、
最も切ない満室です😢
修繕費
建物や設備は、
必ず少しずつ古くなります。
エアコン。
給湯器。
水栓。
インターホン。
屋根。
外壁。
防水。
給排水設備。
これらは、
大家の収支計画を確認してから壊れるわけではありません。
「今月は出費が多そうだから、来月壊れよう。」
そんな気遣いのできる給湯器には、
残念ながらまだ出会ったことがありません🤣
特に中古物件では、
購入直後に修繕が重なる可能性もあります。
売主が直近の修繕を控えていた場合、
新しい所有者がその費用を負担することになります。
購入前には、
現在の家賃収入だけでなく、
修繕履歴を確認し、
今後必要になりそうな工事を予測することが大切です。
家賃収入は、そのまま利益ではない
私はnoteのプロフィールに、
「家賃収入2,400万円」
と書いています。
大きな金額に見えるかもしれません。
しかし、
ここで正直にお伝えします。
2,400万円が、すべて私のお小遣いになるわけではありません🤣
もし全額を自由に使えるのであれば、
私も今ごろ、
もう少し優雅に暮らしているはずです。
家賃収入からは、
管理費、修繕費、保険料、固定資産税、
金融機関への返済などが出ていきます。
そして最後に残ったお金を、
次の修繕や空室に備えて、
すべて使わずに残しておく必要があります。
家賃収入が大きいことと、
自由に使えるお金が多いことは別です。
「年間家賃収入○千万円」という数字を見るときも、
重要なのはその金額ではありません。
そこから、
いくらの経費と返済が出ていき、
最終的にいくら残っているのか。
ここまで確認して、
初めて経営の実態が見えてきます。
売上が大きくても、
出ていくお金が多ければ、
手元資金は増えません。
これは不動産賃貸業も、
ほかの事業も同じです。
最後に残るお金で判断する
物件を購入する前には、
少なくとも次の順番で収支を確認します。
実際に見込める家賃収入
－ 空室や滞納による損失
－ 管理費などの運営経費
－ 修繕費
－ 金融機関への返済
＝ 手元に残るお金
ここでは税金の影響も考える必要がありますが、
まずは毎月、毎年、
実際に現金がいくら残るのかを確認します。
先ほどの例では、
実質的な年間収入が244万円でした。
ここから金融機関への年間返済が180万円なら、
返済後に残るお金は64万円です。
月平均にすると、
約5万3,000円です。
表面上は、
年間360万円の家賃収入。
利回り12％。
ところが、
空室、経費、修繕、返済まで考えると、
手元に残るのは年間64万円。
もちろん、
返済の中には元金部分があり、
元金返済によって借入残高が減るという側面もあります。
そのため、
手元に残る現金だけで投資効果のすべてを判断することはできません。
それでも、
修繕や空室が発生したときに経営を支えるのは、
将来の期待ではなく、
現在の手元資金です。
「帳簿上は利益が出ているのに、通帳にはお金がない。」
不動産賃貸業では、
このような状態も起こり得ます。
利益と現金の動きは、
必ずしも同じではないからです。
表面利回りを見ることは、
物件選びの入口です‼️
しかし、
購入を決めるときには、
次の点まで確認したいところです。
✅現在の入居率は何％か
✅家賃は周辺相場と比べて適正か
✅滞納している入居者はいないか
✅年間の運営経費はいくらか
✅これまでにどのような修繕をしているか
✅今後、大きな修繕が必要にならないか
✅返済後にいくら残るか
✅空室や修繕が重なっても耐えられるか
この数字を、
できるだけ厳しい条件で計算します。
家賃は少し低めに。
空室率と経費は少し高めに。
修繕費も忘れずに。
それでも手元にお金が残るのであれば、
安定した経営ができる可能性は高くなります。
反対に、
満室で何も壊れない状態でなければ成り立たない物件は、
少しのトラブルで収支が崩れてしまいます。
利回りは答えではなく、質問の始まり
利回りの数字は、
物件のすべてを教えてくれるわけではありません。
むしろ、
物件を調べるための入口です。
利回りが高ければ、
なぜ高いのか。
利回りが低ければ、
その分、どのような安定性や資産価値があるのか。
数字を見て結論を出すのではなく、
数字を見て質問を始める。
この姿勢が大切です。
利回り15％という文字が、
大きく太く書かれていても、
空室や修繕費は、
小さな文字で隠れているかもしれません。
しかし購入後には、
小さく書かれていた問題の方が、
大きな金額になって現れます。
利回りの高さに心を奪われる前に、
最後に残るお金を計算してください‼️
不動産投資で大切なのは、
家賃収入の大きさを競うことではありません。
必要な経費と返済を終えた後に、きちんと現金が残る経営を続けることです。
利回りは、
物件を判断する大切な指標です。
しかし、
利回りだけで物件の良し悪しは決まりません。
表面に書かれた数字ではなく、
その数字の裏側まで確認しましょう。
次回は、
第3話。
「修繕費を甘く見ない」
についてお伝えします。
建物は、
大家の希望どおりには年を取りません。
そして設備は、
なぜか出費が重なる時期を選んで壊れます🤣
次回は、
中古物件を購入する前に考えておきたい修繕費と、
購入後に慌てないための備えについて考えていきます。
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