در طول سالهای اخیر بازار مسکن روزهای خوب و بدی را به خود دیده است . در برخی از برهه ها بازار جریان داشته و در دوره ای دیگر خرید و فروشی انجام نگرفته است. اما موضوعی که همواره وضعیت ثابتی داشته، اختلافاتی بوده که بابت تنظیم غیرحرفه ای و غیر رسمی قراردادهای مربوط به انتقال عین و منافع مسکن ایجاد شده است.
از جمله حرفه های مورد نیاز جامعه کنونی، دلالی و بطور خاص حرفه مشاوران املاک است که به لحاظ نیازهای جامعه ویژگی حرفه ای بودن این امر، می بایستی با دقت و ظرافت ، حدود مسئولیت ها و تکالیف و وظایف او معین گردد . به همین خاطر قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است .
مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حقالعملکاری یا عاملی مبادرت میکنند تاجر به شمار میآیند و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد میشود از قبیل تسهیل معاملات ملکی ، تجارت محسوب میشود.
طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت ، دلال کسی است که در مقابل اجرت ، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که میخواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا میکند. (در قانون راجع به دلالان تعریفی از دلال نشده است)
بدینترتیب دلال واسطه و میانجی فروشنده و خریدار است ؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار میدهد تاجر محسوب میشود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد .
دلالی انواع مختلف دارد: الف : دلالی برای معاملات ملکی ب : دلالی برای معاملات تجارتی ج : دلالی برای خواربارفروشی و سایر امور شهری
دلال معاملات ملکی یا متصدی معاملات املاک به شخص حقیقی یا حقوقی گفته می شود که با رعایت کامل ضوابط و مقررات قانونی و دریافت پروانه کسب از اتحادیه ذیربط صرفاً در امور مشاوره . خرید و فروش . رهن و اجاره املاک و ابنیه اشتغال ورزد .
امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک علاوه بر اینکه ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است ، مقررات خاصی نیز وجود دارد.
و اما آیا عواقب بی توجهی به مسوولیت سنگینی که در همه مشاغل دیگر به خصوص مشاغل آزاد ، همواره صاحب شغل را تهدید می کند ، در حرفه مشاوران املاک هم مصداق دارد ؟! و بعبارتی جایگاه تکریم مشتری و حمایت از حقوق وی در این حرفه کجاست ؟
متاسفانه فرهنگ غالب در حرفه مشاوران املاک در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد.
این فرهنگ در مواجهه با پرسش دوم هم معمولا این گونه پاسخ می دهد : «مشتری با میل و رغبت خودش اقدام به معامله می کند و بعد از عقد قرارداد ، مسوولیت خوب یا بد معامله با خود طرفین است.»
البته در این حرفه ، هستند افرادی که بنگاه مسکن تحت مدیریت آنها امن ترین جا برای کسب انواع مشاوره های ملکی است بدون آنکه ذره ای از منافع واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه ها ، نادیده گرفته شود.
آیا دلال میتواند در معامله ملک یا آپارتمان که بهعنوان دلال انجام میدهد خودش هم ذینفع باشد؟
اولاً میتواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد. ثانیاً میتواند در معاملهای بهعنوان دلال انجام میدهد خود نیز سهیم یا ذینفع باشد.
علاوه برمسئولیت و تکالیف کلی و قانونی صاحبان دفاتر مشاور املاک چه مسئولیتهای دیگری متوجه آنهاست ؟
از جمله این مسئولیتها می توان به موارد ذیل اشاره کرد :
در نهایت صداقت ، طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند.
دلال نمیتواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمنمعامله را پرداخت کند یا آنکه تعهدات آنها را بهموقع اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد.
دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر اینکه ثابت کند که تلف یا ضایعشدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط کرده مسئولیت دارد.
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشتهها و اسناد راجع به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کردهاند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است.
اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام دهد دلال ضامن است.
در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد باید به طرفی که این نکته را نمیداند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است.
و در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود.
در چه مواردی دلال حق دریافت دستمزد را ندارد ؟
اولاً هرگاه دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است، بفروشد.
ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفهاش نسبت به کسی که ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب میشود. باید توجه داشت که اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است.
آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی داشته باشد؟
بله ، علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرفین و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت نماید .
در چه صورتی صاحبان آژانس بهعنوان خیانت در امانت تحت تعقیب قرار میگیرند؟
اگر دلال بر خلاف وظیفهای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند و یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفین معامله و وجوه و چکهای امانی شود و آنچه به وی سپرده شده ، مسترد ننماید به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب خواهد بود و حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود.
چه ضمانت اجراهایی بر کنترل عملکرد دلالها یا مشاورین املاک وجود دارد ؟
هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از ۳ ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال میشود و اگر عمل او وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبیات فریبدهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط بعنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود .
مضافاً اینکه طبق ماده ۹ قانون راجع به دلالان ، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از ۶ماه تا ۲سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد.
در آخر چه توصیه ای به دفاتر مشاوران املاک و مسئولین ذیربط دارید ؟
از آنجا که اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک نیاز به یک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و صرف صدور پروانه کسب و جواز کار ، دلالت بر توانمندی شخص دلال یا مشاور املاک نیست ، لذا انتظار می رود قوه قضاییه و سازمانهای ذیربط برای صدور پروانه این دفاتر شرایط خاص و سخت تری را در نظر بگیرند و مشاوران نیز بیش از پیش آموزش های لازم و تخصصی تری فرا گیرند و مدرک تحصیلی مناسب این حرفه را اخذ نمایند تا ضمن فعالیت دلالی ، وظیفه مشاوره را هم بر عهده گیرند و با علم و تخصص حقوقی خود خدمات مطلوبتری به متعاملین ارایه کنند و به طبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده ها به مراجع قضایی و کاهش وقوع جرائم باشیم .
مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که اولین قرارداد اجاره مربوط به قبل از اجرایی شدن قانون سال ۷۶ باشد مشمول این قانون نیست.
هر کس با برنامهسازی کذب، سوءاستفاده از دادههای ناقص و کذب، استفاده غیرمجاز از دادهها، برنامهها یا سیستم کامپیوتری، سوءاستفاده از ارتباطات راه دور کند و از این راه اموال دیگران را ببرد، کلاهبردار کامپیوتری محسوب میشود و علاوه بر رد اصل مال به صاحبان اموال، به حبس از سه تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم میشود.
میداند
سیار مورد سوال است، چگونگی و تشریفات دادرسی مر بوط به صدور گواهی انحصار وراثت است . در این نوشتار سعی شده اقدا ماتی که به منظور اخذ گواهی انحصار وراثت لازم است . به زبانی ساده بیان گردد .
مصطفی سراجیان