不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第6話楽観的な収支を作らない

「満室が続く前提」の計画は危険🏠⚠️

不動産投資では、物件を購入する前に収支計画を作ります、、、

家賃収入はいくらか。
返済はいくらか。
経費を支払った後、いくら残るのか。

私も物件を検討するときは、何度も収支を計算します📊
🌻そう、丁寧丁寧に、、、

最初は慎重に、空室や修繕費を入れて計算します。

ところが手残りが少ないと、だんだん条件を変えたくなります😭

「空室率は、もう少し低くてもいいかな」
「家賃は、まだ下がらないだろう」
「大きな修繕は、しばらくないかもしれない」

数字を少しずつ調整すると、厳しかった収支が魅力的になり、最後には無事に黒字の計画が完成します😊

しかし、それは分析ではありません。

物件を買うために、

Excelと交渉しているだけです🤣

これでは自分を納得させるだけの作業ですな‼️

表計算ソフトは、入力した数字に反論しません。

家賃を高くすれば収入を増やし、空室率を下げれば利益を増やしてくれます。

修繕費をゼロにしても、

「本当に大丈夫ですか？」

とは聞いてくれません。

だからこそ、収支計画には自分の希望ではなく、現実的な数字を入れる必要があるのです👌

満室時の家賃は「最大能力」💰

例えば、10室のアパートで、1室の家賃が月5万円なら、

5万円×10室×12か月＝年間600万円

となります。

ただし、この600万円は、すべての部屋が1年間満室で、滞納もなく、フリーレントもない場合の数字なんですよ‼️

つまりは、最も順調に経営できた場合の収入🌻

購入判断で確認したいのは、

✅退去が続いた場合
✅家賃を下げた場合
✅修繕が重なった場合

それでも返済と経営を続けられるかどうかなのです😤

家賃は「希望額」ではなく「成約できる額」🔍

現在の家賃が月5万円でも、将来も同じ家賃で募集できるとは限りません。

長期入居者が退去した後、周辺相場に合わせて4万7,000円や4万5,000円に下げることも大いにあります。

いや、あると思ったほうが良いです‼️

確認するのは、現在のレントロールだけではありません。

✅同じ築年数
✅同じ間取り
✅似た立地
✅駐車場・共益費を含む総額
✅敷金・礼金・フリーレント

募集サイトの家賃が、実際の成約家賃とは限らない点にも注意が必要です。

大家が受け取りたい家賃ではなく、入居者が実際に支払う可能性が高い家賃を入れるのがコツです🌻

「大家さんの返済が大変そうなので、この家賃で入居します」

そんな優しい入居者さんを前提にしてはいけません🤣

否、絶対やってはいけません。

空室は「減収＋支出」になる🚪

10室の物件で、年間合計12か月分の空室が発生すると、平均では1室が空室です。

稼働率は約90％。

満室家賃が年間600万円なら、

600万円×10％＝60万円の減収

実際の家賃収入は540万円になります。

さらに、退去時には原状回復費や広告料も必要です。

空室は、家賃が入らないだけではありません。

収入が減り、支出が増える期間です。

忘れやすい経費ほど、忘れずにやって来る😅

収支計画には、返済以外にも次の費用を入れます。

✅固定資産税・都市計画税
✅火災保険・地震保険
✅管理委託料
✅共用部の電気代・清掃費
✅浄化槽・消防設備の点検費
✅修繕費・設備交換費
✅原状回復費・広告料
✅税務・会計費用

一つひとつは小さくても、集まると立派な金額になります。

経費は、大家が忘れていても、向こうは忘れずにやって来ます🤣

三つの収支を作る📈

物件を検討するときは、一つの収支だけで判断しません。

①順調な場合

現在の家賃と入居率を基準に、問題が起きなかった場合。

②現実的な場合

一定の空室率、家賃下落、通常の修繕費や募集費用を含めた場合。

③悪い場合

空室増加、家賃下落、大規模修繕、金利上昇が重なった場合。

現実では、トラブルが一つずつ順番に起きるとは限りません。

空室が出た月に給湯器が壊れ、固定資産税を払った直後に別の修繕が発生することもあります。

大家としては、

「順番にお願いできますか❓」

と言いたいところですが、トラブルには整理券がありません🤣

収支表は、自分を説得する資料ではない

良い収支表とは、きれいな黒字が並んだ表ではありません。

悪い条件を入れても、経営を続けられることが分かる表です。

収入を多く見積もるより、支出を少し多めに見積もる。

厳しい条件で計算しても、手元にお金が残る。

そのような物件なら、購入後も安心して経営を続けやすくなります🏠✨

収支計画に必要なのは、期待ではありません。

少し疑い深いくらいの慎重さです。

物件を好きになるのは、数字を確認した後でも遅くありません。

次回、第7話は、

「現金を使い切らない」💴

についてお伝えします。

物件を買えたとしても、通帳が空になり、給湯器を交換するお金がなければ、建物と一緒に資金難を始めただけです🤣

購入後の賃貸経営を守るために、なぜ手元資金を残す必要があるのかを考えていきます‼️

👉自己資金まじ大事‼️
俺が自己資金を枯渇した際の復活方法。
まさにザオラル🪄
これで一気にアパート2棟を購入‼️
その方法をお前たちにフォーユー。
有料記事を購入すると、俺はこう言う。
「サンキュー‼️
復活の呪文を君に注入。
知識と勇気をまとめてフォーユー。
あとは物件買って、家賃を回収‼️」

👉自己紹介だぜ
夜露死苦っす

👉不動産投資しない人は読むな
当シリーズアーカイブ