不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第8話節税だけを目的にしない

税金が減っても、資産が増えるとは限らない💰⚠️

不動産投資について学んでいると、魅力的な言葉を耳にします。

「不動産を買えば
節税になります」

税金が安くなる。
家賃収入も入る。
さらに不動産という資産も手に入る。

良いことしかないように聞こえます😊

私も「節税」と聞くと、少し前のめりになります。

「税金が減るのか‼️」
「それなら早く買った方がいいのでは❓」

気持ちの中では、すでに購入へ進んでいます。

しかし、本当にそんないいのとばかりでしょうか❓

「税金はいくら減るの？」
「そのために、いくら使うの？」
「最終的に、いくら残るの？」

……はい。

節税という言葉だけで喜び、最も大切な計算をしていませんでした🤣

税金が減ることと、

資産が増えることは全く別物なのです。

節税と利益を混同しない

節税とは、法律で認められた制度を正しく利用し、必要以上の税金を支払わないことです。

利益や現金を残しながら税負担を抑えられるなら、大切な経営努力です。

しかし、税金を減らすために、必要のないものを購入しては意味がありません。

例えば、100万円の税金を減らすために、200万円を使ったとします。

税金は減ったかもしれません。

しかし、手元から出ていったお金の方が多くなっています😅

これは節税ではなく、

税金を減らすために、資産まで

減らしている状態です。

不動産も同じです。

「この物件は減価償却が大きく取れます」

と言われると、得をするように感じます。

しかし、確認すべきなのは節税額だけではありません。

✅家賃収入は安定しているか
✅空室や修繕後も現金が残るか
✅無理なく返済できるか
✅将来売却できるか
✅節税効果がなくても買いたい物件か

ここまで確認して、初めて投資として判断できます。

赤字を出せば得をするわけではない

個人の不動産所得が赤字になった場合、一定の条件で給与所得などと損益通算できることがあります。

すると、

「不動産で赤字を出せば、税金が戻ってくる」

と思うかもしれません。

しかし、赤字には二種類あります。

現金が残る赤字

減価償却費などにより、帳簿上は赤字でも、実際の現金は残っている状態です。

現金も減る赤字

空室や修繕費が多く、家賃収入以上に支出が発生している状態です。

帳簿も赤字。
通帳の残高も減っている。

これは「節税できた」と喜ぶ状態ではありません。

100万円損をしても、税金が100万円戻ってくるわけではないからです。

赤字を作るために物件を買うのは、

雨にぬれないために、

自分から池へ飛び込むようなものです🤣

減価償却は魔法ではない

減価償却とは、建物などの取得費を、何年かに分けて経費にする仕組みです。

例えば、家賃収入が500万円。

現金を伴う経費が200万円。
減価償却費が200万円なら、

となります。

減価償却費200万円は、その年に新しく支払ったお金ではありません。

そのため、帳簿上の利益を抑えながら、現金が残る場合があります。

ここだけ聞くと、

「現金を使わず、税金だけ減らせる魔法の経費だ‼️」

と思います。

しかし、魔法ではありません。

建物を買ったときに、すでに代金を支払うか、金融機関から借りています。

減価償却とは、

過去に支払った建物代を、
後から分けて経費に
しているだけです。

減価償却はいつか終わる

減価償却できる金額には限りがあります。

減価償却費が減っても、金融機関への返済が同時に終わるとは限りません。

家賃収入と返済額は変わらない。

しかし減価償却費が減り、税負担が増える。

さらに建物が古くなり、修繕費も増えてくる。

大家としては、税金と修繕に交代で来てほしいところですが、

税金と修繕に
シフト表はありません🤣

初年度の節税額だけでなく、

✅何年間、減価償却できるか
✅償却終了後の税負担
✅返済とのバランス
✅将来の修繕時期
✅売却時の税金

まで考える必要があります。

保有中に減価償却で税金が減っても、売却時には取得費が小さくなり、売却益の計算へ影響することがあります。

不動産投資は、

購入・保有・返済・修繕・売却

をすべてつなげて考えることが大切です。

節税効果がなくても買いたいか

物件を検討するときは、自分に問いかけます。

賃貸需要がある。
空室や修繕を入れても現金が残る。
返済に無理がない。
将来の売却も考えられる。

そのうえで節税効果もあるなら、節税は大きなメリットになります✨

しかし、収支や立地には不安がある。

それでも、

「節税になるから買う」

という判断は危険です。

節税効果は、雨漏りを止めません。

空室も埋めません。

家賃も振り込んでくれません🤣

最後に残る現金と資産を見る

不動産投資で見るべきなのは、

です。

節税は目的ではなく、経営を良くするための手段の一つです。

良い物件を適正な条件で購入し、家賃収入を得る。

必要な修繕を行い、無理なく返済する。

その結果として、税制度を正しく活用する。

税金が減った金額ではなく、

最後に残った現金と資産で判断する。

これが、節税という言葉に惑わされないための基本です。

次回、第9話は、

「他人の成功をそのまま真似しない」

についてお伝えします。

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