不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第10話撤退基準を決めておく

買う前に「いつ、どう手放すか」を考える🏠🚪

不動産投資を始めるとき、多くの人が考えるのは、

✅価格はいくらか
✅利回りは何％か
✅融資を受けられるか
✅毎月いくら残るか

といった「購入」のことです。

私も物件を見ると、

「この物件を買ったら、家賃はいくら入るだろう」

と考えます😊

しかし、

「何年後に、いくらで売るのか」

という出口については、つい後回しにしてしまいます。
これはいけませんね🌻

買う前から売る話をするのは、新婚生活を始める前に、離婚後の財産分与を話し合うようで、少し縁起が悪く感じます😭

ですが、出口戦略は失敗を想像するためのものではありません。

自分の資産と家族の生活を守るための経営計画です🌋

持ち続けることだけが正解ではない

不動産は、長く持ち続ければ家賃収入を得られ、返済が進むことで手残りが増える可能性があります。

しかし、購入時には良い物件でも、時間がたてば環境は変わります。

✅人口が減少した
✅勤務先や学校が移転した
✅競合物件が増えた
✅家賃が下がった
✅空室期間が長くなった
✅修繕費が増えた
✅管理負担が大きくなった

購入時の判断が正しくても、今も持ち続けることが正しいとは限りません。

物件を売ることは失敗ではありません🙅

借入金を減らす。
手元資金を増やす。
より良い資産へ組み替える。

これも立派な経営判断です✨

愛着と投資判断を分ける

初めて購入した物件。

夫婦で何度も現地を見た物件。

空室対策を重ね、ようやく満室になった物件。

苦労した物件ほど、愛着が湧きます。
これは私も同じく物件に愛着があります‼️

しかし、建物は大家の気持ちを察してくれません。

「長く大切にしてもらったから、今月は修繕を控えよう」

とは考えてくれません😭

物件を大切にすることと、必要なタイミングで売却することは両立します。

売却を考える主なタイミング📊

売却を検討するきっかけは、さまざまです。

①投資目的を達成したとき

教育費や事業資金を準備できた。
一定期間の家賃収入を得られた。

目的を達成したなら、現金化も選択肢です。

②収益が継続的に下がったとき

一時的な空室ではなく、

✅入居率が下がり続ける
✅家賃下落が続く
✅募集費用が増える
✅空室期間が長くなる

といった傾向が続く場合は、保有方針を見直します。

③大規模修繕が近づいたとき

修繕して保有するのか。

現在の状態で売却するのか。

修繕費だけでなく、修繕後の家賃収入や将来の売却価格まで比べます。

④市場価格が上昇したとき

価格が上がったときは、家賃収入を受け取り続ける場合と、今売却する場合を比較します。

ただし、売った後のお金を何に使うのかまで考える必要があります。

⑤家族や生活が変化したとき

転居、教育費、介護、本業の変化、相続。

物件だけでなく、今の自分と家族に合った資産かを確認します。

売却価格＝手元に残るお金ではない

物件が4,500万円で売れたとしても、その全額が残るわけではありません。

例えば、

売却価格4,500万円
借入残高3,800万円
諸費用・税金300万円

なら、

です。

売却価格が4,000万円まで下がれば、逆に100万円を用意しなければ売れない可能性もあります。

売りたい価格と、売れる価格は違います。

高い査定額を見ると、私はうれしくなります。

「やはり私の見る目は正しかった‼️」

まだ売れていないのに、すでに成功した気分です。

喜ぶのは買付が入ってからだぜ

一年に一度、出口を見直す

毎年、次の数字を確認します。

✅年間家賃収入
✅入居率と空室期間
✅年間修繕費
✅返済後の手残り
✅借入残高
✅今後の大規模修繕
✅想定売却価格
✅売却後に残る現金

大切なのは、何となく持ち続けるのではなく、

毎年「保有する理由」を確認することです。

撤退基準は数字で決める

問題が起きてからでは、感情に流されやすくなります。

「もう嫌だから売りたい」
「ここまでお金をかけたから売りたくない」
「購入価格より安く売るのは負けた気がする」

だからこそ、購入前に基準を決めます。

✅入居率が一定期間基準を下回った
✅返済後の手残りが基準以下になった
✅修繕後も改善が見込めない
✅当初の保有期間へ到達した
✅家族や事業方針が変わった

私は、

「状況を見ながら、総合的に判断します」

と言いたくなります。

しかし妻社長から、

「どの数字が、どうなったら？」

と聞かれると困ります。

「柔軟に」

という言葉は便利ですが、Excelのセルには入力できません🤣

撤退は逃げることではない

撤退とは、失敗ではありません。

利益を確定する。
借入金を減らす。
管理負担を軽くする。
別の物件へ資産を移す。
家族の生活を優先する。

すべて前向きな判断です。

本当の失敗は、数字が悪化していることに気づきながら、何も決めないことです。

撤退基準は、早く諦めるためではありません。

最後まで、自分で選べる状態を守るためにあります。

今回まで、不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓をお伝えしてきました。

不動産投資に、絶対に失敗しない方法はありません。

しかし、問題を予測し、数字と現金を準備することで、失敗の影響は小さくできます。

大切なのは、一度も失敗しないことではありません。

失敗を経験のまま終わらせず、教訓へ変えることです。

買うこと。
持ち続けること。
売ること。

どれも、家族の選択肢を増やすための手段です。

買う前に出口を決めておく。

それは失敗を恐れるためではなく、未来の選択肢を守るためです。

最後までお読みいただき、本当にありがとうございました😊

👉不動産投資における自己資金は本当に大切です‼️かつて私は自己資金を枯渇しそうになり、先に進めませんでした、、、
しかし、思わぬ方法で自己資金1000万円を増やしアパート2棟を一気に購入しました。その時の記録を残した記事です。

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